[ad_1]
In 2019 sloegen zo’n 15 architecten en ingenieurs de handen ineen om onder de vlag van OpenBuilding.co kennis en ervaringen te delen over een nieuwe manier van de ontwikkeling en bouw van flexibele woongebouwen. Om woningbouw betaalbaar en toekomstbestendig te maken, ontwikkelen ze nieuwe bouwsystemen en reorganiseren ze de bouwketen. Marc Koehler, architect en oprichter van Marc Koehler Architects (MKA) en medeoprichter van het netwerk, deelt zijn visie op Open Bouwen.
Wat versta je onder Open Bouwen?
Open Bouwen is een manier van het ontwikkelen en bouwen van flexibele woongebouwen, op drie niveaus: open cities, open Buildings en open systems. Met Open Cities streven we naar gemengde, betaalbare en sociaal inclusieve buurten door randvoorwaarden te ontwerpen voor open en gemengde communities met een mix van koop en huur, van wonen en werken en maken, met gedeelde ruimten en voorzieningen. De stad moet toegankelijk blijven voor iedereen, diversiteit in bewonersgroepen komt de stad ten goede. Met open Buildings richten we ons op het vraagstuk van levensloopbestendigheid van gebouwen. Door het casco en de inbouwsystemen van elkaar te scheiden wordt de levensduur van het casco met honderden jaren verlengd. De inbouw kan eenvoudig vervangen worden en aangepast aan nieuw gebruik. Aan nieuwe levensfasen van de bewoners, nieuwe woonwensen en andere leefstijlen. Gebouwen die kunnen meebewegen met de tijd, flexibel zijn: dat is eigenlijk “hardcore Habraken”.
Hardcore Habraken leg uit!
In 1961 schreef architect John Habraken het manifest ‘de dragers en de mensen, het einde van de massawoningbouw’. Een aanklacht tegen de eindeloze woonwijken met eenvormige doorzonwoningen en galerijflats die zich in heel Nederland leken te herhalen. De massawoningbouw gaf bewoners onvoldoende mogelijkheden voor een eigen levenswijze. Daarom stelt Habraken voor dragers te bouwen, robuuste constructies met grote overspanningen en extra verdiepingshoogte die het individu geheel naar eigen wensen en smaak kan invullen. Dat is precies een van doelen van open Bouwen.
En wat is het derde niveau?
Dat is het niveau van de bouwcomponenten: hoe kun je de drager en de inbouwsystemen zo circulair, demontabel en open mogelijk maken. Je wilt ze makkelijk in elkaar kunnen zetten en uit elkaar halen. Herbruikbare en aanpasbare onderdelen en circulaire en natuurlijk hernieuwbare materialen voor de wanden, gevels, vloeren, installaties, interieur, et cetera.
Ontwikkelen jullie ook gezamenlijk open bouwsystemen?
Nee, meer architecten binnen OpenBuilding.co, zoals Mei architects and planners, Tom Frantzen, Space & Matter, Breed, SeARCH, GAAGA en wijzelf bij Marc Koehler Architecten, zijn individueel bezig met de ontwikkeling van een eigen bouwsysteem of product in hout, staal, beton of hybride. Soms wordt samengewerkt, we delen onze kennis binnen de groep. Daarmee vindt nu een snelle innovatie in Nederland plaats.
Is open bouwen verwant aan IFD?
Wij willen wel flexibiliteit en demontabiliteit, maar dat moet niet leiden tot concepten die maar één ding kunnen doen. Met flexibiliteit doelen we op multifunctionele gebouwen die kunnen meebewegen met de tijd, die zo ontworpen zijn dat ze heel eenvoudig van gebruikers, bestemming en functie kunnen veranderen. Dat onderscheidt deze generatie open Builders van eerdere stromingen in industrieel, flexibel en demontabel bouwen. IFD liet bijvoorbeeld zien van hoe je een kantoorgebouw na 20 jaar uit elkaar zou kunnen halen en op een andere plek weer opbouwen. Wij zijn juist bezig met de vraag hoe maak ik een gebouw dat honderden jaren kan blijven staan, levensloopbestendig dus.
Zijn die gebouwen dan ook niet veel duurder
Ja, maar het kan als we de bouwketen op een slimmere manier organiseren. De meeste architecten binnen openBuilding.co integreren de keten zowel naar boven, richting projectontwikkeling, als naar onderen, richting uitvoering. Je kijkt naar welke schakels eruit kunnen, wat kan je zelf doen, wat moet ik uitbesteden, met als doel het proces eenvoudiger en efficiënter te maken en daarmee betaalbaarder en flexibeler. We onderzoeken welke investeringsmodellen hiervoor nodig zijn, we zoeken beleggers die naar de langere termijn kijken. We praten met banken over hoe onze vormen van toekomstbestendig bouwen in hun financieringsmodellen passen en tegen welke rente ze willen investeren. Naar de bouwer toe doen we dat ook: Welke partijen snappen wat flexibel aanpasbaar bouwen is? Hoe kunnen we hen verleiden de bouwkosten te laten zakken als we grote aantallen aanbieden? Het is nu veel te hiërarchisch georganiseerd. leveranciers, onderaannemers, hoofdaannemers, ontwikkelaars, beleggers werken te veel boven elkaar in plaats van naast elkaar. We proberen al die partijen de voordelen duidelijk maken om te investeren in gebouwen die honderden jaren mee kunnen gaan, omdat ze zich kunnen aanpassen.
Met welke argumenten kun je ze zo overtuigen?
Ik neem ze mee in een duurzame visie op de toekomst. de wereld ziet er over 10 jaar, en nu met corona misschien al over 2 jaar, totaal anders uit dan beleggers tot nu toe denken. De enige constante is verandering. Veel mensen werken nu thuis en denken: Dit gaat best goed, ik heb minder of minder dure kantoorruimte nodig. Wat je kunt doen in the cloud, zul je straks ook minder op kantoor doen. Woningen zullen steeds meer evolueren naar een thuiswerksituatie. Bedrijfsruimtes worden meer ontmoetingsruimte en fysieke maakruimtes. Mijn conclusie is: maak dan ook niet flexibele gebouwen die kunnen meebewegen met dit soort trends. De coronacrisis laat weer eens zien dat we nu echt niet weten hoe we over 20 jaar wonen en werken. Een belegger is hierdoor misschien meer geïnteresseerd in een gebouw dat aanpasbaar is en zijn waarde behoudt.
Ontwikkel vanuit je hart
Een ander argument is dat we zeer waarschijnlijk een belastingstelsel krijgen dat de vervuiler beboet, bijvoorbeeld Co2belasting. Een gebouw waarin je minder hoeft te slopen op de lange termijn, kan op zo’n manier ook voordelen gaan opleveren. Ook probeer ik mensen ervan te overtuigen om vanuit hun hart te ontwikkelen. Iedereen weet wat een goede buurt, straat of gebouw is waar je gelukkig van wordt. Daar hoef je niet voor te studeren. Straten die goed functioneren, waar het veilig is, waar kinderen buiten spelen, waar mensen voor elkaar zorgen, waar je creativiteit ziet, waar straattuintjes aangelegd zijn, en waar jong en oud door elkaar wonen. Als je zo’n straat tegenkomt, moet je je afvragen: waar komt dat nou door? Dat komt door de manier waarop ze zijn ontworpen en door de flexibiliteit die de gebouwen hebben om diverse levensvormen ruimte te geven en met de tijd mee te groeien. Gezonde plekken, met ruimte en groen, met veel licht en een goede akoestiek. Ontwikkel vanuit je hart en probeer dat soort plekken te maken voor de 21e eeuw. Het blijkt dat veel beleggers dat best begrijpen. Je moet ze verleiden met het juiste toekomstbeeld.
Sociale duurzaamheid als extra waarde
Ja, wij beginnen onze projecten met community building. Dat voegt waarde toe, de waarde van sociale duurzaamheid. Als mensen op een plek willen wortelen, kinderen willen krijgen en oud willen worden, dragen ze ook zorg voor een goed onderhouden en veilige omgeving. Dat heeft ook waarde voor het voor het vastgoed op termijn. Dat bereik je met flexibele betaalbare en ruime woningen. Het is sociaal ook goed om sociale en middel huur te mengen met vrije sector in een gebouw of straat. Je kunt grote woningen met een tweede voordeur te maken, zodat je hem eventueel kan splitsen in de toekomst, om een deel als werkruimte te gebruiken of kan verhuren aan een student of als B&B. Zo’n vrijesectorwoning kan zo voor meer mensen betaalbaar worden en mensen kunnen er langer blijven wonen.
Zijn je Superloft projecten voorbeelden van Open Bouwen?
Ja, midden in de vorige crisis heb ik het initiatief genomen om met bewonersgroepen appartementengebouwen te ontwikkelen met vrij indeelbare lofts. In het eerste project in de Houthavens 1&2 in Amsterdam woon ik zelf, samen met mijn partner en mijn hond in een loft van 18 bij 5,7 meter en 5 meter hoog. Hierin hangt een tussenverdieping aan stalen stangen, en in twee houten schachten die tegen de centrale betonnen kern zitten, zitten alle leidingen en aansluitpunten. De badkamer en het toilet zitten in de betonnen kern met het trappenhuis en de lift. Dat maakt de woning heel flexibel qua indeling. We hebben de keuken op de entresol, maar als hier in de toekomst bijvoorbeeld een gezin woont, kun je heel makkelijk een woonkeuken beneden maken en 3 of 4 slaapkamers boven.
Lees ook:
Dat was 2016, hoe heb je de loftprojecten doorontwikkeld
In de volgende Superlofts hebben we de betonnen kern naar de gevel verplaatst zodat hele verdieping flexibel in te delen is in een tot vijf woningen, die zijn horizontaal en verticaal nog vrijer indeelbaar, als een soort tetris. De volgende generatie superlofts willen we in houtbouw maken met een modulemaat van 4 meter breed. De modules kun je horizontaal en verticaal koppelen, je kunt ook kiezen voor een woning van 8 m breed. toekomstige bewoners kunnen zelf hun woning samenstellen, ze kunnen kiezen voor een casco, afgewerkte onderdelen of een totaal afgewerkte woning. Dubbelhoge ruimtes of woonwerkwoningen kunnen in de betonnen plint, op dak luxere woningen met extra hoogte en breedte en een daktuin, daartussen compactere woningen. We willen gemengde communities maken, met woonvormen voor diverse groepen en gedeelde voorzieningen.
Heb je een concreet voorbeeld hiervan?
De Superloft Toren in Hoorn krijgt ook een vaste drager en flexibele invulling, zodat de lofts voortdurend kunnen worden aangepast aan veranderende behoeften en levensstijlen. We gaan de toren bouwen met CD20, een prefab betonskelet dat remontabel is. Maar remontabiliteit is niet de reden waarom wij het systeem toepassen. Wij passen het toe omdat we zo min mogelijk beton willen gebruiken. CD20 is een systeem met heel dunne (24 cm) in beide richtingen voorgespannen prefab betonvloeren en kolommen van prefabbeton of massief hout. Patch22 en Top-Up van Tom Frantzen en Blackjack van BNB architects – open gebouwen in Buiksloterham – zijn met CD20 gebouwd. We hebben voor het project in Hoorn een ontwerp gemaakt met 8,10 meter brede overspanningen en alle woningscheidende en binnenwanden uitgevoerd in metalstud.
Zijn de installaties en leidingen ook flexibel?
De drager van beton blijft gescheiden van de installaties en leidingen. De leidingen voor riolering, verwarming en elektra komen in een zwevende dekvloer die afgewerkt onder de wanden doorloopt, zodat bewoners wanden kunnen loskoppelen en verplaatsen. Ee gaan niet zo ver als Tom Frantzen, die in Patch22 een computervloer en een verlaagd plafond heeft geplaatst waardoor bewoners de wc overal in de woning kunnen zetten. Dat is te duur voor het middensegment. Wij concentreren de wc’s, badkamers en technische ruimtes rond de trappenhuizen. De 5 of 6 meter zone daaromheen is vrij indeelbaar. Woonunits kunnen worden samengevoegd of opgeknipt. Kortom, we bieden een revolutionaire flexibiliteit, ook voor de ontwikkelaar. Ook met het oog op klimaatverandering is het niet verstandig leidingen in beton te gieten. Wanneer de buitentemperatuur gaat stijgen, moeten de koeling en ventilatiecapaciteit kunnen worden aangepast zonder grote ingrepen aan het gebouw.
Is de Superloft Toren in Hoorn je meest innovatieve project?
Het meest innovatieve project waar MKA aan werkt is Poppies op de Klaprozenweg in Amsterdam Noord, voor Edwin Oostmeijer Ontwikkeling. Het heeft een ongekende variatie in woningtypes en flexibiliteit. Poppies krijgt gemeenschappelijke voorzieningen als een keuken, woonkamer, galerie, horeca, daktuin, atelier en werkruimtes. De units worden in Cross Laminated Timber gebouwd en kunnen intern horizontaal en verticaal worden gekoppeld, om verschillende woningtypes te realiseren. In die units zit alles, tot en met de keuken en installaties. De Scandinavische producent stapelt ze hier als een tetrispuzzel in elkaar. De bouw kan dus zonder hoofdaannemer worden gerealiseerd maar met co-makers voor de fundering, de parkeergarage, de afbouw, de installaties en de tuinen. Dat verlaagt het risicoprofiel en maakt het proces overzichtelijker. Je weet als ontwikkelaar van begin af aan veel beter hoeveel geïnvesteerd moet worden en waar de risicomarges zitten.
Dat klinkt erg mooi, maar zo makkelijk kan het toch niet zijn?
De totale investeringskosten bij deze bouwmethode zijn nu nog gelijk aan een traditioneel project maar je krijgt er wel een veel beter en duurzamer product en proces voor terug. Bij een hogere productie gaan de kosten omlaag. Met Roberto Meyer (MVSA), Steven de Bruijn (Woody-Concepts), een aantal topadviseurs en een fabriek uit Scandinavië komen we binnenkort op de markt met ons eigen bouwsysteem. We kunnen dit concept wellicht al in Poppies toepassen. We moeten drie hobbels nemen: het slechte imago van houtbouw, dat het zou rotten en niet brandveilig zou zijn, dat er veel contactgeluiden tussen de woningen zouden zijn. Tweede is dat men bij containerbouw geen hoge architectonische kwaliteit maar eenheidsworst verwacht. Het derde vooroordeel is dat het duurder is. Dat klopt allemaal niet, dat moeten we duidelijk maken. De uniciteit en schakelbaarheid van de woningen resulteren in meer diversiteit dan in een traditioneel gebouw. waar we nu ook aan werken is de logistiek, verzekeringen, financiering, want dat is allemaal nieuw. Er zijn onvoldoende voorbeelden in Nederland van gestapelde modulaire woningbouw in hout, die succesvol zijn.
Maar wel van Open Bouwen in hout
Pop-up en patch22 zijn voorbeelden van flexibele gestapelde woningbouw in hout, maar niet modulair. Ik wil vaste geprefabriceerde modulaire ruimtes aan elkaar schakelen tot een gebouw: dat moet je niet verwarren met een slim modulair maatsysteem voor een geassembleerd gebouw. Als je assembleert op de bouwplaats, dan blijf je afhankelijk van de prijs van de aannemer en adviseurs. Prefabricatie en verticale en horizontale ketenintegratie creëert ook meer stabiliteit in de markt. Fluctuaties in de economie zijn funest voor een constante ontwikkeling en verbetering van betaalbare woningbouw. De coronacrisis en de kans op een recessie verstoren de woningmarkt en zal voor veel ontwikkelaars, beleggers, bouwers en architecten grote gevolgen hebben. Wij kiezen ervoor om rustig door te investeren in ons eigen stabiele systeem met heldere prijzen die al in de so-fase kunnen worden afgegeven. Dat minimaliseert het ontwikkelrisico. Zo hopen we betaalbaar wonen toch voor elkaar te krijgen, ook tijdens een economische recessie.
wat zijn de volgende stappen van Open Bouwen?
Met OpenBuilding.co staat als eerste op de agenda een bijeenkomst over de financiering van Open Bouwen. Verticale en horizontale ketenintegratie is een mogelijkheid, maar niet de enige. Als je met een vaste kring van partners op langere termijn een belang deelt, dan ontstaan voordelen in efficiëntie, korte lijntjes en vaste prijzen. Verder staan regelgeving, certificering en customized manufacturing dit jaar op het programma. De Open Building Academy, die eind vorig jaar met de TU Delft en de HvA is gestart, wordt uitgebreid met andere kennisinstituten. Open kennis met elkaar delen: dat staat voorop.
Tekst: Jacqueline Knudsen
Fotografie: Martin Wengelaar
Schrijf je in voor de nieuwsbrief
Ontvang iedere week het laatste nieuws en informatie op het gebied van architectuur in uw mailbox.
Gerelateerd
Tags: Marc Koehler Architects, Open Bouwen, superlofts
[ad_2]