In je eentje huren in de woontoren, dat is de toekomst

Het stond er echt. Een advertentie van een Amsterdams appartement op Funda haalde in oktober het nieuws, zo onwaarschijnlijk was de vraagprijs. Zestig vierkante meter, 750.000 euro. Twaalf-en-half-duizend euro per vierkante meter. Op Twitter was men het snel eens: deze extreme uitwas was de ultieme waarschuwing dat het echt de verkeerde kant opgaat met de woningmarkt.

Wie nu kijkt op de huizenverkoopsite, ziet een streep door de vraagprijs. En daaronder: „Verkocht”.

- Advertentie -

Het tekort aan woningen in Nederland is in 2018 onontkoombaar geworden. De gevolgen zijn legio. Ongekend hoge huizenprijzen. Jonge starters, ouderen en gezinnen die geen betaalbaar huur- of koophuis kunnen vinden. Lange wachtlijsten in de sociale sector. Scheefwoners die blijven zitten omdat er geen alternatief beschikbaar is.

In mei presenteerde minister Kajsa Ollongren (Binnenlandse Zaken, D66) met haar Woonagenda een ‘reddingsplan’ voor de woningmarkt. Na vier jaren herstel van de economische crisis is nu duidelijk hoe groot de problemen werkelijk zijn. De opdracht is ook bekend: er zijn één miljoen nieuwe huizen nodig, vóór pakweg 2035.

Hoe gaan we dat doen? Het aantal afgegeven bouwvergunningen daalt op jaarbasis – er zijn te weinig bouwplannen, en om de plannen die er wel zijn goed te keuren zijn er onvoldoende ambtenaren. De nieuwbouwproductie van 75.000 huizen per jaar, zoals minister Ollongren beoogt in haar Woonagenda, wordt dit en volgend jaar hoogstwaarschijnlijk niet gehaald, onder meer omdat er te weinig bouwvakkers zijn.

Er zijn meer ontwikkelingen van belang voor de woningmarkt; die van de bevolking bijvoorbeeld, en van de herontdekking van de stad. Waar moeten we rekening mee houden? En hoe ziet de woningmarkt er halverwege deze eeuw uit? NRC schetst de vier belangrijkste trends.

1. De metropool

Een megastad met grote haven, musea van wereldniveau, internationale techbedrijven en het nationale politieke centrum. Dat krijg je als Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Eindhoven opgaan in een metropool. Met woontorens aan de Amsterdamse Zuidas en de Rotterdamse haven, en het Groene Hart als stadspark.

Toen vastgoedadviseur Cushman & Wakefield in juni deze supergemeente als ‘stad van de toekomst’ presenteerde, waren de reacties uitgesproken negatief. Vooral Rotterdammers zien weinig in Nieuw Amsterdam, zoals de metropool moest gaan heten.

Het idee van de Randstad als metropool, met een eigen autonoom bestuur, is niet nieuw. Zo zei oud-burgemeester van Amsterdam Eberhard van der Laan in 2017 te dromen van een Nederlands New York.

Grote steden zijn populair en blijven groeien, voorspellen het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) en het Centraal Planbureau (CPB). Met name in de Randstad blijft de bevolking toenemen. In 2015 schetsten PBL en CPB een scenario waarin ze uitgaan van een groot internationaal vertrouwen met bijbehorende veiligheid, florerende handel en globalisering. De Randstad groeit daarin anderhalf keer zo hard als de rest van Nederland.

„De meeste huishoudens willen nu eenmaal in een stedelijk milieu wonen”, zegt Dorien Manting, onderzoeker voor het PBL en hoogleraar bevolking en ruimte aan de Universiteit van Amsterdam (UvA). „En ook jongeren en migranten gaan vooral in de grote steden en de Randstad wonen.”

In de praktijk willen mensen wel dichtbij, maar niet in het centrum wonen, zegt Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de Technische Universiteit Delft. „Mensen wonen het liefst in een rustige wijk dichtbij voorzieningen.”

Steden zullen die groei eerst proberen op te vangen binnen de eigen grenzen. Amsterdam heeft plannen voor de aanleg van Haven-Stad, een nieuwe wijk tussen Sloterdijk en de snelweg A10. Daar moeten ongeveer 70.000 huizen komen, voor 150.000 mensen.

Steden zullen ook meer de hoogte in gaan bouwen. Amsterdam, Utrecht, Den Haag én Rotterdam hebben dit jaar plannen gepresenteerd voor woontorens hoger dan 100 meter. De Zalmhaventoren in Rotterdam, nu in aanbouw, is in 2022 met 215 meter het hoogste gebouw van Nederland. Hoe lang nog? De Zuidas, Strijp-S in Eindhoven en andere locaties in de Rotterdamse haven bieden ook perspectief voor hoogbouw.

„Als de woningen van de babyboomers vrijkomen, levert dat per jaar meer woningen op dan nieuwbouw

Dorien Manting, hoogleraar bevolking en ruimte

De toenemende bebouwing zal de grenzen tussen steden en randgemeenten doen vervagen. „Je ziet nu al dat randgemeenten stedelijke trekjes krijgen op de woningmarkt. De prijzen stijgen er harder dan elders in het land”, zegt Zef Hemel, hoogleraar grootstedelijke vraagstukken aan de UvA.

Databedrijf Calcasa, dat online woningtaxaties doet, becijferde in mei dat huizenprijzen in randgemeenten van de vier grote steden de laatste vijf jaar met 34 procent zijn gestegen – 9 procentpunt meer dan in de rest van Nederland.

De vraag is of de nationale overheid de vorming van metropolen toelaat. Sinds de wijziging van de Woningwet in 2015 ligt er al veel verantwoordelijkheid voor het ruimtelijk beleid bij gemeenten en provincies. Maar bijvoorbeeld bouwen in het Groene Hart kan niet, want dat houdt het Rijk tegen.

„Geef de toekomstige metropolen, de grote steden en hun randgemeenten, de bevoegdheden en de middelen om hun eigen problemen op te lossen”, betoogt Hemel. „In Duitsland heeft de instelling van metropoolregio’s in 1995 tot welvarende stedelijke gebieden als Hamburg, Frankfurt en München geleid. ” In de regio weten ze zelf wel wat goed voor ze is, wil hij maar zeggen.

2. De alleenstaande

De hoeksteen van de samenleving? Die woont in 2050 alleen. Hij huurt een klein appartement in een woontoren met inpandig zwembad, sportschool en kroeg, en recreëert in de stad om hem heen.

Alleenstaanden vormen dan de grootste groep in de Nederlandse samenleving. Nu telt een huishouden gemiddeld 2,2 mensen, in 2050 is dat 2,05. Vier van de tien huishoudens bestaan uit één persoon, nog maar een kwart van de bevolking bestaat uit gezinnen met kinderen.

Hoogleraar Manting: „De toename van het aantal alleenstaanden komt vooral door de vergrijzing. Kinderen vertrekken, ouderen blijven samen over. Vervolgens woont de vrouw nog een aantal jaren alleen nadat haar partner is overleden.”

Door de groei van het aantal alleenstaanden blijft ook het aantal huishoudens toenemen. In 2050 zijn er circa 9,3 miljoen, 1,5 miljoen meer dan nu, blijkt uit het scenario van PBL en CPB.

De vraag van alleenstaanden naar kleine woningen stimuleert de bouw van woontorens. Om zoveel mogelijk alleenstaanden een eigen plek te bieden, ontstaan complexen met gedeelde voorzieningen. Woontorens krijgen eigen horeca, sportfaciliteiten, een crèche of bibliotheek, expositieruimtes en gemeenschappelijke woonkamers en daktuinen.

Jongere alleenstaanden hebben doorgaans een flexibeler levensstijl, wisselen sneller van baan of woonplaats, en huren daarom vaker. Daardoor nemen huurwoningen in de vrije sector harder toe dan koop- en sociale huurwoningen.

Koopwoningen worden minder populair als de rente stijgt en hypotheeknormen strenger worden – wat toezichthouder De Nederlandsche Bank al jaren bepleit. Ook de hypotheekrenteaftrek daalt; de komende zes jaar wordt het maximale aftrektarief bijgesteld van 50 naar 37 procent.

3. De mismatch

Kleine kamers, donkere kleuren, schrootjes, enkel glas. Jarenzestig- en -zeventigwoningen hebben het allemaal. Als ze de komende decennia vrijkomen, doordat bewoners vertrekken of overlijden, blijken ze te oud om te verduurzamen en te lelijk om te restaureren. Aan de randen van Nederland komen ze massaal leeg te staan.

Vergrijzing gaat een grote rol spelen op de woningmarkt. Nu is circa 19 procent van de Nederlanders ouder dan 65, vanaf 2040 is dat 26 procent volgens prognoses van het CBS. Manting: „Als de woningen van de babyboomers vrijkomen, levert dat per jaar meer woningen op dan nieuwbouw.”

Het probleem is de mismatch die ontstaat. Starters zoeken kleinere en modernere huizen dan de verouderde gezinswoningen die vrijkomen. Kunnen ze geen geschikte woonruimte vinden, dan trekken ze naar stedelijk gebied waar wel moderne huizen staan, en ook nog scholen, winkels en theaters.

Volgens PBL en CPB kan de bevolking in regio’s als Achterhoek, Oost-Groningen, Twente, Zeeland en Zuid-Limburg met 10 tot 25 procent krimpen. De Achterhoek zet daarom een ‘transformatiefonds’ op, om langdurig leegstaande woningen op te kopen en aan te passen aan de huidige vraag.

Ouderen zijn honkvaster dan jongeren en trekken minder snel weg, omdat zij vaak een uitgebreid sociaal netwerk hebben opgebouwd. Zij blijven niet zelden in dorpen wonen, terwijl jongeren naar de stad trekken. Toch ziet hoogleraar Manting signalen die erop wijzen dat ook ouderen in stedelijk gebied willen wonen. „In steden vind je moderne hofjes en andere grondgebonden [gelijkvloerse] en drempelloze woonvormen. Daar kan je dicht bij andere alleenstaanden wonen.”

Aan de rand van het land liggen toch ook kansen – vooral voor gezinnen. „Ik verwacht dat de huidige krimpgebieden zeer aantrekkelijk zullen zijn in 2050”, zegt Johan Conijn, hoogleraar woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam. „Want de afstanden tussen platteland en stad zijn door betere verbindingen sneller te overbruggen.”

4. Het fabriekshuis

Metselaar, stukadoor, elektricien – allemaal beroepen die in 2050 niet meer nodig zijn voor een nieuw huis. Wat zij maken, komt dan rechtstreeks uit de fabriek; bakstenen gelegd door robots, muren glad door nivellerend behang en alle bekabeling aansluitklaar in de vloeren.

Niet alleen moeten voor 2035 een miljoen huizen worden gebouwd, tussen 2040 en 2050 dienen ook minimaal een half miljoen naoorlogse woningen te worden vervangen, zegt hoogleraar Boelhouwer. „Die zijn dan zo oud, dat verbouwen en verduurzamen duurder is dan sloop en nieuwbouw.”

Verduurzaming speelt in al die werkzaamheden een belangrijke rol. In 2050 zijn alle woningen van het gas af en CO₂-neutraal, hebben ze energielabel A en voorzien ze in eigen elektriciteit en warmte. Daarvoor moet ongeveer 90 procent van alle Nederlandse huizen een verbouwing ondergaan.

„Dat gaat honderden miljarden euro’s kosten”, zegt Boelhouwer. Maar het kan wel: in 2015 meldde de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur dat alle woningen in Nederland al in 2035 CO₂-neutraal kunnen zijn, mits snel begonnen wordt met woningisolatie en installatie van energiezuiniger techniek als zonnepanelen en warmtepompen.

De huizen die straks van de fabrieksband afrollen, hebben dat allemaal. „Gerobotiseerde fabrieken kunnen in 2050 in enkele dagen complete, duurzame wijken doen verrijzen”, voorspelt hoogleraar Hemel. Minder mensen schakelen architecten en bouwvakkers in. Het gros van de huizen wordt, als Ikea-meubels, besteld uit catalogi en in de fabriek in elkaar gezet.

Zijn collega Boelhouwer ziet het iets anders: „Ik zie de automatisering van woningbouw wel toenemen, maar niet in die mate. Er wordt vooral aan de bovenkant van de markt bijgebouwd. Daar zit men niet te wachten op confectie.”

Wat voor gevolgen dat heeft voor de huizenprijzen is nog lastig in te schatten. Bouwkosten van fabriekshuizen zijn lager, maar de grondprijzen stijgen omdat de ruimte om te bouwen schaarser wordt, zegt hoogleraar Conijn. „In prijzen van nu zal het niet veel verschillen.” Voorlopig moet je je als huizenbezitter nog niet rijk rekenen.

Correctie 24 december 2018: In een eerdere versie van dit artikel is per abuis de vergrijzing en grijze druk van de Nederlandse bevolking door elkaar gehaald. In het artikel stond dat het aantal 65-plussers in Nederland tussen nu en 2050 zal toenemen van 30 naar 50 procent. Dat klopt niet, dit zijn cijfers van de grijze druk, het aantal 65-plussers ten opzichte van alle Nederlanders tussen de 20 en 65 jaar. Het aandeel 65-plussers ten opzichte van de hele bevolking is momenteel 19 procent, en zal volgens de laatste prognoses van het CBS toenemen tot het vanaf 2040 een aandeel van 26 procent is. Dit is aangepast in de tekst.